Η ελληνική αγορά κατοικίας κινείται το καλοκαίρι του 2025 σε τρεις παράλληλους άξονες: τη ραγδαία αύξηση των ενοικίων φοιτητικής κατοικίας, την ενίσχυση της αξίας των εξοχικών σε τουριστικά νησιά και τη σταθερή εισροή ξένων κεφαλαίων για την αγορά και εκμετάλλευση θερινών κατοικιών. Οι πιο πρόσφατες μετρήσεις και αναλύσεις αποτυπώνουν τις βασικές τάσεις μιας αγοράς που επηρεάζεται από τη ζήτηση φοιτητών, τον τουρισμό, την περιορισμένη προσφορά και τη μετατροπή των κατοικιών σε εργαλεία οικονομικής απόδοσης. Η έρευνα του Spitogatos δείχνει πως οι τιμές φοιτητικών κατοικιών αυξήθηκαν σε όλη την επικράτεια. Η Geoaxis καταγράφει για όγδοη συνεχή χρονιά αυξήσεις στη ζήτηση και στις τιμές των θερινών εξοχικών, με έμφαση στα νησιά των Κυκλάδων. Η Elxis παρουσιάζει το μακροπρόθεσμο οικονομικό αποτύπωμα της πώλησης εξοχικής κατοικίας σε ξένους αγοραστές, αναδεικνύοντας όχι μόνο την αγοραία αξία αλλά και την επενδυτική απόδοση για την τοπική και εθνική οικονομία. Η Premier Realty Greece αναδεικνύει την αλλαγή των χαρακτηριστικών του Έλληνα αγοραστή και την ενίσχυση του ρόλου της αγορά ως επένδυση.
Αυτές οι 4 έρευνες, όταν διαβαστούν μαζί, προσφέρουν ένα πολυεπίπεδο πορτρέτο της ελληνικής αγοράς ακινήτων: μια αγορά που δοκιμάζεται από τη ζήτηση αλλά ταυτόχρονα μετασχηματίζεται.
Φοιτητικές κατοικίες – Έρευνα Spitogatos (Ιούλιος 2025)
Η περίοδος εύρεσης φοιτητικής κατοικίας έχει ξεκινήσει μετά την ανακοίνωση των βαθμολογιών των Πανελλήνιων εξετάσεων. Το Spitogatos Insights κατέγραψε την εξέλιξη των μέσων ζητούμενων τιμών (ΜΖΤ) ενοικίασης φοιτητικών κατοικιών. Η κτηματαγορά κατά το 2ο τρίμηνο του 2025 κατέγραψε αύξηση στα ζητούμενα ενοίκια της τάξης του 7,2%, ενώ η ΜΖΤ φοιτητικής κατοικίας σημείωσε αύξηση 7,4%. Στην αναζήτηση φοιτητικής κατοικίας, τα σημαντικότερα κριτήρια είναι ο όροφος, η επίπλωση και ο αριθμός υπνοδωματίων, ενώ αυξανόμενο ενδιαφέρον παρουσιάζουν η ενεργειακή κλάση και ο κλιματισμός.
Στην Αττική, η ΜΖΤ αυξήθηκε κατά 5,4% σε σχέση με το 2024. Η χαμηλότερη ΜΖΤ εντοπίζεται στη Νίκαια (9 ευρώ/τ.μ.), όπου ένα σπίτι κάτω των 65 τ.μ. έχει τιμή περίπου 500 ευρώ. Αντίθετα, σε περιοχές όπως Μετς, Κουκάκι και Κολωνάκι, η ΜΖΤ φτάνει τα 13 έως 16,5 ευρώ/τ.μ. Στον Ζωγράφο, η ΜΖΤ για φοιτητικό σπίτι κάτω των 65 τ.μ. φτάνει τα 534 ευρώ.
Στη Θεσσαλονίκη σημειώθηκε αύξηση 10,9% της ΜΖΤ το 2ο τρίμηνο του 2025. Οι χαμηλότερες τιμές εντοπίζονται στη Σταυρούπολη και τον Εύοσμο, ενώ οι υψηλότερες στο κέντρο και τις 40 Εκκλησιές – Ευαγγελίστρια. Στην υπόλοιπη Ελλάδα, προσιτές ΜΖΤ εντοπίζονται σε Δράμα, Λαμία και Καστοριά, ενώ υψηλές τιμές εμφανίζονται σε τουριστικές πόλεις όπως Χανιά, Κέρκυρα και Ρέθυμνο. Μεγάλες αυξήσεις στη ΜΖΤ καταγράφηκαν σε Φλώρινα, Σπάρτη και Χανιά.
Θερινές εξοχικές κατοικίες – Έρευνα Geoaxis (2ο τρίμηνο 2025)
Σε πέντε δημοφιλή νησιά παρατηρείται για όγδοη συνεχόμενη χρονιά αύξηση των διάμεσων ζητούμενων τιμών πώλησης εξοχικών κατοικιών. Μεγάλη είναι η διαφορά τιμών μεταξύ πολυτελών και τυπικών κατοικιών. Στη Μύκονο και τη Σαντορίνη μια πολυτελής κατοικία κοστίζει έως και 5,6 φορές περισσότερο από μια τυπική. Στη Σέριφο ο αντίστοιχος δείκτης είναι 2,4 φορές. Σημαντικό ερώτημα για τις Κυκλάδες είναι αν και πότε η αλόγιστη ανάπτυξη, ο υπερτουρισμός και τα προβλήματα υποδομών θα επιφέρουν αλλαγές στο οικοσύστημα.
Οι μεγαλύτερες θερινές κατοικίες καταγράφονται στη Μύκονο, Πάρο και Κέα (περίπου 240 τ.μ.). Στη Σαντορίνη η διάμεση επιφάνεια είναι 170 τ.μ. και στη Σέριφο 120 τ.μ. Η διάμεση ηλικία των ακινήτων στη Μύκονο, Πάρο και Κέα είναι 7 έτη, ενώ στα υπόλοιπα νησιά πάνω από 15. Οι αυξήσεις των τιμών σε σχέση με πέρυσι: Μύκονος +5,71% (16.000 ευρώ/τ.μ.), Σαντορίνη +5,49% (13.292 ευρώ), Πάρος +4,53% (9.499 ευρώ), Κέα +6,31% (6.216 ευρώ), Σέριφος +5,78% (3.827 ευρώ). Στη Μύκονο η ανώτατη τιμή φτάνει τα 25.000 ευρώ/τ.μ. και στη Σαντορίνη τα 20.000 ευρώ/τ.μ. Στην Πάρο, αν και η ανώτατη τιμή είναι 20.000 ευρώ, η διάμεση είναι 9.466 ευρώ, υποδηλώνοντας μεγάλη διακύμανση. Πιο «προσγειωμένη» είναι η εικόνα στις λιγότερο κοσμοπολίτικες Κυκλάδες. Στη Σέριφο, η ανώτατη τιμή φτάνει τα 5.267 ευρώ και στην Κέα τα 16.000 ευρώ/τ.μ., με σημαντικές διαφορές μεταξύ διάμεσης και ανώτατης τιμής.
Η Μύκονος έχει τη μεγαλύτερη αύξηση τιμών σε δεκαετία με +32%, ενώ η Σέριφος τη μικρότερη (+19%). Παρότι η τουριστική περίοδος ξεκίνησε μουδιασμένα (σεισμοί, γεωπολιτικά), οι αξίες δεν επηρεάστηκαν ακόμα λόγω υψηλής αγοραστικής δύναμης. Αναμένεται συνέχιση της ανόδου, με ηπιότερο ρυθμό, εκτός αν προκύψει σοβαρό αρνητικό γεγονός.
Οικονομικό αποτύπωμα από αγορές εξοχικών – Ανάλυση Elxis (Ιούλιος 2025)
Σύμφωνα με την Elxis – At Home in Greece, η πώληση μίας νεόδμητης εξοχικής κατοικίας σε ξένο αγοραστή μπορεί να αποφέρει στην ελληνική οικονομία όφελος 1.090.000 ευρώ σε βάθος δεκαετίας. Υπολογίζονται τόσο το αρχικό τίμημα και τα έξοδα αγοράς (440.040 ευρώ), όσο και οι καταναλωτικές δαπάνες και το κόστος συντήρησης (651.500 ευρώ). Το μοντέλο βασίζεται σε εξοχική μονοκατοικία 120 τ.μ., με πισίνα και κήπο 500 τ.μ.
Το αρχικό κόστος αγοράς είναι 400.000 ευρώ. Ο φόρος μεταβίβασης φτάνει τα 12.360 ευρώ, ενώ το τέλος κτηματογράφησης και τα έξοδα συμβολαιογράφου προσθέτουν άλλα 8.800 ευρώ. Η αμοιβή δικηγόρου είναι 4.000 ευρώ και η μεσιτική αμοιβή (3%) φτάνει τα 14.880 ευρώ. Έτσι, το συνολικό ποσό από την αγορά ανέρχεται σε 440.040 ευρώ.
Σύμφωνα με τον CEO της Elxis, Γιώργο Γαβριηλίδη, πολλοί ξένοι επιλέγουν και την εκμετάλλευση του ακινήτου. Η χρήση υπολογίζεται σε περίπου επτά μήνες, με δώδεκα εβδομάδες εκμίσθωσης τον χρόνο. Οι δαπάνες διαμονής επισκεπτών φτάνουν τα 29.400 ευρώ, ενώ 21.250 ευρώ είναι τα ετήσια έξοδα του ιδιοκτήτη (κατανάλωση, διασκέδαση), 10.000 ευρώ για τεχνική συντήρηση και 4.500 ευρώ για διαχείριση ακινήτου. Έτσι, οι ετήσιες εισροές στην τοπική οικονομία ξεπερνούν τα 65.000 ευρώ ή 650.000 ευρώ σε μία δεκαετία.
Το αποτύπωμα είναι σημαντικό είτε πρόκειται για Κρήτη, Ρόδο, Πελοπόννησο, είτε για λιγότερο τουριστικά μέρη. Εμπλέκονται πολλές ειδικότητες: οικοδόμοι, εργολάβοι, τεχνικοί, εστιάτορες, λιανικό εμπόριο, καύσιμα, καθαρίστριες, ξεναγοί, μεσίτες, συμβολαιογράφοι, μηχανικοί.
Η αγορά πολυτελών κατοικιών ωριμάζει
Τα τελευταία χρόνια, ο Έλληνας αγοραστής πολυτελών κατοικιών μεταβάλλεται. Από συναισθηματικός, γίνεται πιο στρατηγικός, επιλέγοντας ακίνητα με προστιθέμενη αξία και επενδυτική λογική. Όπως αναφέρει η Κορίνα Σαΐα (Premier Realty Greece), η πολυτελής κατοικία δεν αποτελεί πλέον μόνο σύμβολο status αλλά και επιλογή ζωής. Ο ενδιαφερόμενος αξιολογεί το ακίνητο από την τοποθεσία και την ενεργειακή του απόδοση έως τις πιθανές αποδόσεις. Στα βόρεια προάστια, η Κηφισιά, η Πολιτεία και η Εκάλη διατηρούν την υπεραξία τους. Στα νότια, Βούλα, Βουλιαγμένη και Ελληνικό βρίσκονται στο επίκεντρο λόγω αναπλάσεων. Στις Κυκλάδες τα ακίνητα συνδυάζουν ιδιοκατοίκηση και υψηλές αποδόσεις.
Τα περισσότερα deals κυμαίνονται από 800.000 ευρώ έως 2.000.000 ευρώ, με πολλές κατοικίες να ξεπερνούν τα 2,5 εκατομμύρια. Οι αποδόσεις φτάνουν το 4%-6%, ανάλογα με την τοποθεσία και τη χρήση. Αυξανόμενη εγχώρια ζήτηση καταγράφεται τα τελευταία χρόνια. Οι Έλληνες επενδύουν με γνώση και διάρκεια, αναζητώντας ασφάλεια σε ένα αβέβαιο γεωπολιτικό και οικονομικό περιβάλλον. Η πολυτελής κατοικία λειτουργεί ευέλικτα: κύρια ή εξοχική κατοικία, τουριστικό κατάλυμα ή μελλοντικό στήριγμα για τα παιδιά. Το 2025, η αγορά πολυτελών κατοικιών είναι ώριμη. Οι Έλληνες δεν αγοράζουν απλώς ακίνητο αλλά επενδύουν στο μέλλον τους.
Συμπερασματικά η εικόνα της αγοράς κατοικίας το καλοκαίρι του 2025 είναι πολυεπίπεδη και δυναμική. Η αύξηση στα φοιτητικά ενοίκια αποτυπώνει την πίεση στις πόλεις και τη δυσκολία εξεύρεσης προσιτής στέγης. Η άνοδος των τιμών εξοχικών στα νησιά ενισχύει τον επενδυτικό χαρακτήρα. Η παρουσία ξένων αγοραστών προσθέτει εισροές αλλά και προκλήσεις για τη βιωσιμότητα. Η κατοικία, από κοινωνικό αγαθό, γίνεται επενδυτικό προϊόν και η ισορροπία αυτών των τάσεων θα κρίνει τις εξελίξεις των επόμενων ετών.
Α.Λ.
