Το κείμενο στις αρχές του περασμένου φθινοπώρου είχε επιστραφεί από το Συμβούλιο της Επικρατείας (ΣτΕ) στο υπουργείο Περιβάλλοντος με πολλές διορθωτικές παρατηρήσεις και επίκεντρο τους αραιοδομημένους οικισμούς, ή τις αδόμητες εκτός σχεδίου εκτάσεις καθώς διέβλεπε τον κίνδυνο ένταξής τους. Επίσης, μεταξύ άλλων, οι ανώτατοι δικαστές, κατά τον προδικαστικό έλεγχο του ΠΔ απέρριψαν την ένταξη σε καθεστώς οικισμών των περιοχών δεύτερης κατοικίας σε παραλιακές περιοχές της Αττικής, της Εύβοιας, της Κορινθίας, της Θεσσαλονίκης, της Πιερίας και της Χαλκιδικής.
Η οριοθέτηση των οικισμών θεωρείται κρίσιμης σημασίας καθώς η διαφορά ως προς τις δυνατότητες δόμησης (αρτιότητα, συντελεστής κλπ) μεταξύ δύο οικοπέδων εντός και εκτός σχεδίου (οικισμού ή πόλης) είναι τεράστια.
Σχετικά με τον καθορισμό του ορίου τους, κομβική ημερομηνία είναι η 14η Μαρτίου 1983 (ημερομηνία έναρξης ισχύος του ν. 1337/1983) και η πραγματική κατάσταση του οικισμού
Γι΄αυτό άλλωστε, όλα τα προηγούμενα χρόνια η διαχωριστική γραμμή για τις εντός και εκτός οικισμού περιοχές μετακινούνταν συχνά αυθαίρετα, όχι με ΠΔ αλλά με αποφάσεις νομαρχών ή άλλων αρμοδίων, συνήθως στη βάση πελατειακών σχέσεων, ή και πραγματικών αναγκών, ξεχειλώνοντας τους οικισμούς. Δεν είναι τυχαίο ότι, προ εξαετίας το ΣτΕ, με την απόφαση 1268/2019 είχε ακυρώσει τις αναρμοδίως εκδοθείσες οριοθετήσεις οικισμών του Πηλίου και είχε ζητήσει από τη Διοίκηση ορθή οριοθέτηση και ρύθμιση του πολεοδομικού τους καθεστώτος με Προεδρικό Διάταγμα.
Ο τρόπος ανάπτυξης των οικισμών
Ο πολεοδομημένος ιστός των οικισμών, βάσει του νέου ΠΔ, θα αποτελείται από τρία τμήματα: το συνεκτικό τμήμα του (αποτελείται από τουλάχιστον δέκα οικοδομές οι οποίες ανά δύο απέχουν μεταξύ τους απόσταση έως 40 μέτρων), το διάσπαρτο τμήμα οικισμού (αποτελείται από τουλάχιστον δέκα οικοδομές οι οποίες απέχουν μεταξύ τους ανά δύο απόσταση έως 80 μέτρων) και το αραιοδομημένο τμήμα το οποίο αποτελεί τη συνέχεια είτε του συνεκτικού είτε του διάσπαρτου τμήματος, με επαρκή αριθμό οικοδομών σε μικρή απόσταση μεταξύ τους. Επίσης, οι οικισμοί κατηγοριοποιούνται ως περιαστικοί, παραλιακοί ορεινοί, παραδοσιακοί αξιόλογοι κλπ.
Σχετικά με τον καθορισμό του ορίου τους, κομβική ημερομηνία είναι η 14η Μαρτίου 1983 (ημερομηνία έναρξης ισχύος του ν. 1337/1983) και η πραγματική κατάσταση του οικισμού τότε. Όλα τα στοιχεία που αφορούν τα κτίσματα θα πρέπει να ανάγονται υποχρεωτικά σε χρόνο προγενέστερο του έτους 1985 και να προκύπτει η ύπαρξη του οικισμού ως αυτοτελούς οικιστικού συνόλου με τουλάχιστον δέκα κτίρια (π.χ. κατοικίες, αποθήκες κ.α.) ή και άλλες κοινόχρηστες ή κοινωφελείς λειτουργίες ή κοινόχρηστους χώρους (π.χ. σχολείο, εκκλησία, πλατεία κ.α.). Κατά τον προσδιορισμό του ορίου του οικισμού, θα ερευνάται υποχρεωτικά η ύπαρξη τμήματος που προϋφίσταται της 16ης.08.1923 και, εφόσον υφίσταται, θα προσδιορίζεται με πολυγωνική γραμμή.
Κατά την οριοθέτηση θα προσδιορίζονται επίσης η κατηγορία του (παραδοσιακός, ορεινός, παραλιακός κλπ) οι ζώνες του οικισμού, οι όροι και περιορισμοί δόμησης, καθώς και οι επιτρεπόμενες χρήσεις γης. Είναι αξιοσημείωτο ότι, κατά τη διαδικασία επανέγκρισης ή ανα-οριοθέτησης, απαγορεύεται η διεύρυνση του ορίου του οικισμού με βάση νέα πραγματική κατάσταση που προέκυψε μετά τον καθορισμό του. Το όριο επιτρέπεται να διευρυνθεί μόνο για λόγο νομιμότητας, ο οποίος υφίστατο κατά την αρχική οριοθέτηση και πρέπει να αιτιολογείται με στοιχεία. Σε κάθε περίπτωση όρια οικισμών που καθορίστηκαν με αποφάσεις αναρμόδιων οργάνων επανεγκρίνονται ή αναοριοθετούνται υποχρεωτικά στο πλαίσιο των Τοπικών και Ειδικών Πολεοδομικών Σχεδίων (ΤΠΣ, ΕΠΣ) που εκπονούνται αυτήν την περίοδο ή αυτοτελούς ΠΔ.
Οι ζώνες των οικισμών
Η Ζώνη Α είναι το συνεκτικό τμήμα του οικισμού που προϋφίσταται του 1923 και αποτελεί τον ιστορικό πυρήνα του.
Η Ζώνη Β είναι το συνεκτικό τμήμα του που δημιουργήθηκε μεταξύ 1923 και 1983.
Η Ζώνη Β13 είναι το διάσπαρτο τμήμα του που δημιουργήθηκε από το 1923 έως το 1983.
Όσον αφορά στους παραλιακούς οικισμούς, το κτίριο τοποθετείται σε απόσταση τουλάχιστον 15 μέτρων από την καθορισμένη γραμμή αιγιαλού
Όροι δόμησης
Ως προς την αρτιότητα, στη Ζώνη Α του οικισμού χτίζονται οικόπεδα άνω των δύο στρεμμάτων με 15 μέτρα πρόσωπο σε υφιστάμενο κοινόχρηστο χώρο. Κατ΄ εξαίρεση τα οικόπεδα μικρών οικισμών, απομακρυσμένων από αστικά κέντρα (όπως ορεινοί, ημιορεινοί κλπ.), θα θεωρούνται άρτια οικόπεδα 500 τ.μ. και ελάχιστο πρόσωπο 10 μέτρα. Ωστόσο, προβλέπονται και άλλες πολλές παρεκκλίσεις (με πολύ μικρότερες αρτιότητες) ανάλογα με την ημερομηνία κατάτμησης του οικοπέδου.
Στις Ζώνες Β και Β1 του οικισμού άρτια οικόπεδα θεωρούνται όσα είναι από 300 τ.μ. έως 2.000 τ.μ. με πρόσωπο 10 μέτρων σε κοινόχρηστο χώρο. Για οικόπεδα που δημιουργήθηκαν μετά την 4η.11.2011 ισχύει πρόσθετη προϋπόθεση ελάχιστου μήκους προσώπου 10 μέτρων για εμβαδό οικοπέδου έως 500 τ.μ. και 15 μέτρων για εμβαδό μεγαλύτερο των 500 τ.μ.
Η κάλυψη των οικοπέδων ορίζεται στο 60% ενώ ο συντελεστής δόμησης είναι κλιμακωτός και εξαρτάται από το μέγεθος του οικοπέδου και τη χρήση. Ως προς τα ύψη επιτρέπονται δύο όροφοι και κατ΄ εξαίρεση τρεις σε ειδικές περιπτώσεις (π.χ. λόγω κλίσης εδάφους έως το πολύ 10 μέτρα).
Παραλιακοί οικισμοί
Όσον αφορά στους παραλιακούς οικισμούς, το κτίριο τοποθετείται σε απόσταση τουλάχιστον 15 μέτρων από την καθορισμένη (κατά τις ισχύουσες διατάξεις), γραμμή αιγιαλού και οπωσδήποτε μετά τη γραμμή παραλίας, εφόσον έχει καθοριστεί. Όπου υφίσταται διαμορφωμένη γραμμή δόμησης σε απόσταση μικρότερη των 15 μέτρων από τη γραμμή αιγιαλού και εκτός της ζώνης παραλίας, η οικοδομή θα μπορεί να ακολουθεί αυτή η γραμμή. Σε αυτή την περίπτωση ωστόσο θα πρέπει να καθοριστούν και να αποτυπωθούν επίσης κοινόχρηστοι δίοδοι πλάτους τουλάχιστον τεσσάρων μέτρων οι οποίοι θα συνδέουν το εσωτερικό δίκτυο κοινοχρήστων χώρων του οικισμού με τη ζώνη παραλίας. Οι αποδιδόμενες σε κοινή χρήση λωρίδες των οικοπέδων για τη δημιουργία των διόδων θα προσμετρούνται για την αρτιότητα και τον υπολογισμό των πολεοδομικών μεγεθών των οικοπέδων (συντελεστή δόμησης, αρτιότητες κλπ).
Πηγή: OT
